Se il mutuo prende il volo ci sono soluzioni da valutare

di DAVIDE CECCHINATO*

Inizio settembre da incubo, la Banca Centrale Europea (Bce) ha aumentato i tassi dello 0,75% e la Banca d’Italia ne certifica la crescita nei primi sette mesi dell’anno. Come correre ai ripari? L’8 settembre il consiglio direttivo della Bce ha deciso di rialzare di 75 punti i tassi di riferimento, quindi il tasso sulle principali operazioni di rifinanziamento sale dallo 0,50% all’1,25%. Ricordiamo che lo scorso luglio la Bce aveva aumentato i tassi di 50 punti base e la presidente, Christine Lagarde, aveva chiarito che l’aumento lasciava la porta aperta a un rialzo più mite a settembre. Purtroppo i dati di agosto sull’inflazione nell’Eurozona, al 9,1% nel mese, hanno portato la Bce a compiere una manovra più aggressiva. Ma non è tutto, perché di fronte a questo tasso di inflazione “troppo alto” e che probabilmente rimarrà al di sopra dell’obiettivo del 2% per un periodo prolungato, la Bce ha previsto ulteriori rialzi nelle prossime riunioni. La situazione difficile è stata certificata anche dalla Banca d’Italia, che nel suo aggiornamento mensile sui dati dell’economia italiana, certifica che i tassi dei prestiti alle famiglie per acquisto di abitazioni sono passati dall’1,4% di gennaio al 2,1% di luglio (+50%). Questi aumenti preoccupano le famiglie, ovviamente chi ha un mutuo a tasso fisso non deve assolutamente essere in ansia, perché è stato stabilito al momento della stipula e resterà quello per tutta la sua durata. Diversa è la situazione per quelle famiglie che ne hanno stipulato uno a tasso variabile e hanno già visto salire la rata mensile. In questo caso ci sono alcune strategie da mettere in atto per bloccare gli aumenti futuri: rinegoziazione, surroga e sostituzione.
Rinegoziazione
È la soluzione più semplice. In sostanza si tratta di modificare le condizioni del contratto con la banca che l’ha erogato. L’operazione è senza costo ed è una possibilità che le banche concedono frequentemente per evitare di perdere il cliente o che quest’ultimo non riesca più a far fronte al pagamento delle rate. Con questa operazione si può chiedere l’aumento della durata del mutuo (ad es. da 20 a 30 anni), il passaggio da tasso variabile a tasso fisso (o viceversa), la riduzione dello spread (il surplus che la banca aggiunge al tasso di riferimento). Oltre a essere senza costi, con la rinegoziazione non si perdono i benefici fiscali (se previsti) e le garanzie negoziate con il contratto originario valgono anche con il “nuovo” mutuo. Come chiedere la rinegoziazione? Non ci sono grandi formalità, basta recarsi alla filiale della propria banca.
Surroga
Introdotta in Italia con la legge n. 40/2007 (la cosiddetta legge Bersani) la surroga o portabilità del mutuo permette di trasferire il proprio mutuo ad un’altra banca (a migliori condizioni) senza alcun costo. Infatti con la surroga si possono modificare i parametri del mutuo senza variare il debito residuo. Così facendo, si può ridurre la rata mensile, agevolando le famiglie in difficoltà. Inoltre poiché il mutuo non si estingue, la vecchia banca non può chiedere una penale per l’estinzione anticipata e non può opporsi alla surroga. La nuova banca non può applicare costi per commissioni, istruttoria della pratica, perizia, accertamenti catastali, notaio o altro (sola eccezione l’importo della tassa per l’iscrizione della surroga del mutuo nei registri immobiliari, pari a 35 euro). Anche la polizza assicurativa può essere trasferita alla nuova banca senza alcuna spesa, se lo desidera il consumatore. La legge ha previsto tempi certi per il trasferimento del mutuo (massimo 30 giorni lavorativi) e un risarcimento (1% del valore residuo del mutuo per ciascun mese o frazione del mese di ritardo) se questi tempi non vengono rispettati. Come richiedere la surroga? Innanzitutto, bisogna andare in diverse banche per avere i preventivi da confrontare e scegliere non solo il mutuo più vantaggioso, ma anche quello che si adatta meglio alle proprie esigenze. Attenzione: una banca non è obbligata ad accettare la richiesta di portabilità del mutuo, ciascun istituto di credito valuterà il richiedente secondo i propri parametri.
Sostituzione
Con la sostituzione del mutuo si può chiedere alla banca un importo maggiore rispetto al mutuo residuo. Questa operazione vale per i consumatori che non solo vogliono ottenere condizioni più vantaggiose per il mutuo, ma più liquidità.  I costi per la sostituzione del mutuo sono maggiori rispetto a rinegoziazione o surroga, perché il vecchio mutuo viene estinto e se ne sottoscrive uno nuovo e di importo diverso. Quindi ci saranno da pagare tutte le spese consuete: oneri notarili, imposte, spese di istruttoria, perizie e polizze assicurative. Attenzione: se la data del mutuo originario è anteriore a febbraio 2007, in caso di sostituzione va pagata anche una penale di estinzione anticipata, il cui ammontare varia dall’1 al 3% rispetto all’importo del mutuo. Quindi prima di procedere con questa operazione, sarebbe meglio valutare tutti questi costi. Infatti se si ha bisogno di liquidità, potrebbe essere più conveniente chiedere la surroga del mutuo a cui aggiungere un prestito per avere liquidità aggiuntiva. L’unico pericolo è quello di cadere nel sovra-indebitamento. Come chiedere la sostituzione? Valgono le indicazioni della surroga, avere più preventivi e ricordarsi che l’operazione non è obbligatoria per la banca.
*Presidente Adiconsum Veneto